À Paris, la plupart des ventes portent sur un lot de copropriété, souvent dans un immeuble ancien. Le dossier compte donc autant que l’appartement, avec les diagnostics propres au bâti d’avant-guerre, les documents de la copropriété, le plan pluriannuel de travaux et le droit de préemption de la Ville. Le préparer en amont, c’est vendre plus sereinement, sans renégociation de dernière minute.
Les diagnostics d’un immeuble ancien
Le dossier de diagnostic technique réunit les constats que la loi impose selon l’âge et la nature du bien. Pour un appartement haussmannien ou plus ancien, trois d’entre eux reviennent presque toujours.
- Le constat de risque d’exposition au plomb, pour un logement construit avant le 1er janvier 1949
- L’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante, pour un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997
- Les états des installations intérieures d’électricité et de gaz, lorsqu’elles ont plus de quinze ans
S’y ajoutent la superficie privative dite loi Carrez, obligatoire pour un lot de copropriété, et le diagnostic de performance énergétique, dont l’étiquette pèse sur la valeur d’un appartement destiné à la location.
Les documents de la copropriété
L’acquéreur parisien examine l’immeuble autant que l’appartement. Le vendeur remet, avec le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, la fiche synthétique, le carnet d’entretien et l’état des sommes dues que le syndic établit. Un dossier complet dès la première visite évite qu’une question sur les charges ou les travaux ne retarde l’offre.
Le plan pluriannuel de travaux
Depuis le 1er janvier 2025, toute copropriété à usage d’habitation de plus de quinze ans doit en principe adopter un projet de plan pluriannuel de travaux, quel que soit son nombre de lots. Ravalement, toiture, ascenseur, rénovation énergétique, ce document programme ce qui attend l’immeuble sur dix ans, et l’acquéreur le lit pour mesurer les appels de fonds à venir.
Le droit de préemption de la Ville
Paris exerce un droit de préemption urbain. Avant la vente, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la Ville, en pratique par le notaire au nom du vendeur, et la Ville dispose de deux mois à compter de sa réception pour se prononcer. Son silence vaut renonciation. Ce délai s’inscrit entre la promesse et l’acte authentique.
Un appartement loué ou destiné à la location
Pour un acquéreur investisseur, deux règles comptent. L’encadrement des loyers, en vigueur à Paris depuis le 1er juillet 2019, plafonne le loyer d’un bail d’habitation selon le quartier, et sa poursuite au-delà de la période expérimentale attend un texte de loi. Le diagnostic de performance énergétique conditionne ensuite la location, puisqu’un logement classé G ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025, la classe F à partir de 2028 et la classe E à partir de 2034.
La fiscalité de la vente
La plus-value d’un appartement qui n’est pas la résidence principale du vendeur est imposée selon les règles exposées dans notre guide de l’impôt sur la plus-value, que le vendeur réside en France ou non, et le notaire la prélève sur le prix. Les conditions de l’agence figurent sur notre page Honoraires.
Liberty House accompagne votre vente à Paris, de l’estimation argumentée à la signature de l’acte, depuis son siège de l’avenue des Champs-Élysées.
Ce guide décrit le cadre général à titre informatif, d’après service-public.gouv.fr et paris.fr, relus le 28 octobre 2026. Les règles évoluent et dépendent de votre bien, et votre notaire établit la liste exacte des pièces.