La plus-value réalisée en France sur un bien autre que la résidence principale est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, quel que soit le pays de résidence du vendeur, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, ramenés à 7,5 % pour un vendeur affilié à la sécurité sociale d’un autre État de l’Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni. Des abattements pour durée de détention l’allègent d’année en année, et l’impôt est acquitté le jour de l’enregistrement de l’acte.
Pour une villa de la Côte d’Azur détenue en résidence secondaire, c’est le premier poste à anticiper avant d’arrêter un prix, car il détermine votre net vendeur bien plus sûrement que quelques points de négociation.
Le calcul de la plus-value, de la plus-value brute à la base imposable
La plus-value brute mesure l’écart entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Le prix de cession s’entend net des frais que le vendeur supporte pour vendre, tels que la commission d’intermédiaire lorsqu’elle lui incombe, les diagnostics obligatoires ou la mainlevée d’une hypothèque. Le prix d’acquisition se majore, lui, des frais d’acquisition et de certains travaux.
- Les frais d’acquisition (droits de mutation, émoluments du notaire), retenus pour leur montant réel sur justificatifs, ou au forfait de 7,5 % du prix d’achat pour un bien acquis à titre onéreux
- Les travaux de construction, d’agrandissement, de reconstruction ou d’amélioration réalisés par une entreprise, retenus sur factures, ou au forfait de 15 % du prix d’achat au-delà de cinq ans de détention, sans justificatif
- Les dépenses d’entretien et de réparation, en revanche, ne majorent jamais le prix d’acquisition
Les abattements pour durée de détention
La plus-value brute est ensuite réduite par des abattements qui courent à partir de la sixième année pleine de détention, selon deux barèmes distincts. L’exonération d’impôt sur le revenu est acquise au bout de 22 ans, celle des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Entre ces deux échéances, seuls les prélèvements sociaux demeurent, sur une assiette réduite.
- Pour l’impôt sur le revenu, 6 % par année de détention de la sixième à la vingt et unième, puis 4 % au titre de la vingt-deuxième
- Pour les prélèvements sociaux, 1,65 % par année de la sixième à la vingt et unième, 1,60 % au titre de la vingt-deuxième, puis 9 % par année jusqu’à la trentième
La surtaxe sur les plus-values immobilières élevées
Lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive de 2 à 6 % s’y ajoute, hors terrains à bâtir. Elle s’apprécie vendeur par vendeur, sur la quote-part de chacun, et un mécanisme de lissage à l’entrée de chaque tranche neutralise les effets de seuil. Deux époux qui vendent un bien commun la calculent ainsi chacun sur sa moitié.
Le vendeur non résident, ce qui change
Le taux de 19 % s’applique quel que soit le pays de résidence. Les prélèvements sociaux, en revanche, tombent à 7,5 %, au seul titre du prélèvement de solidarité, pour un vendeur affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un autre État de l’Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni. Ils restent à 17,2 % dans les autres cas, pour un vendeur établi aux États-Unis, à Dubaï ou à Singapour par exemple. La convention fiscale conclue entre la France et votre pays de résidence peut ouvrir droit à un crédit d’impôt.
Un vendeur domicilié hors de l’Union européenne, de l’Islande et de la Norvège, en Suisse, au Royaume-Uni ou aux États-Unis notamment, désigne en principe un représentant fiscal accrédité, qui répond du paiement de l’impôt auprès de l’administration. Il en est dispensé lorsque le prix de cession n’excède pas 150 000 €, un couple marié comptant pour un seul cédant, ou lorsque la plus-value est intégralement exonérée par la durée de détention.
Les exonérations à connaître
- La résidence principale du vendeur au jour de la cession, pour un résident fiscal de France
- Une détention d’au moins 30 ans, qui exonère de l’impôt sur le revenu comme des prélèvements sociaux
- Pour un ancien résident, ressortissant notamment de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen, fiscalement domicilié en France pendant au moins deux ans d’affilée, une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable, pour un seul logement. La cession intervient au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant son départ, ou sans condition de délai s’il a la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l’année précédente
- L’ancienne résidence principale d’un vendeur parti s’établir dans un État de l’Union européenne ou dans un État lié à la France par une convention d’assistance administrative, cédée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant son départ, sans avoir été mise à la disposition de tiers entre-temps
Qui calcule l’impôt, et quand il est payé
Le notaire établit la déclaration de plus-value et acquitte l’impôt lors de l’enregistrement de l’acte, par prélèvement sur le prix de vente. Le vendeur perçoit donc un prix déjà net de cet impôt. Notre simulateur de plus-value en donne une estimation avant tout rendez-vous, selon que vous êtes résident ou non résident.
Ce guide décrit le cadre général français à titre informatif, d’après service-public.gouv.fr, impots.gouv.fr et le Bulletin officiel des finances publiques, relus le 27 octobre 2026. Les règles évoluent et dépendent de votre situation, et seul votre notaire établit le calcul définitif.