L’impôt sur la fortune immobilière frappe le patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier. Un acquéreur domicilié hors de France n’y est soumis qu’à raison de ses biens immobiliers situés en France, détenus en direct ou au travers d’une société, sous réserve des conventions fiscales. Au-delà du seuil, un barème progressif de 0,50 % à 1,50 % s’applique dès 800 000 €.
Pour une villa de prestige sur la Côte d’Azur, c’est une charge annuelle à intégrer au coût de détention dès l’offre, au même titre que la taxe foncière et l’entretien, et une donnée qui éclaire le choix du mode de détention et du financement.
Qui est concerné, résident ou non résident
Un redevable domicilié en France déclare l’ensemble de son patrimoine immobilier, en France comme à l’étranger. Un redevable domicilié hors de France ne déclare que ses biens et droits immobiliers situés en France, ainsi que la fraction des parts de sociétés, françaises ou étrangères, qui représente de l’immobilier français. La personne qui s’installe en France après cinq années de domicile à l’étranger reste imposée sur ses seuls biens français jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant son arrivée.
Ce qui entre dans le patrimoine taxable
- Les maisons, villas et appartements, avec leurs dépendances, qu’ils soient occupés, prêtés ou mis en location
- Les immeubles en cours de construction et les terrains
- Les parts de sociétés civiles immobilières et de sociétés étrangères, à hauteur de l’immobilier qu’elles détiennent
- La résidence principale du redevable, après un abattement de 30 % sur sa valeur, abattement qui ne joue pas pour une villa de vacances
Chaque bien s’apprécie pour sa valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition, c’est-à-dire le prix qu’en obtiendrait le jeu normal de l’offre et de la demande. Les références de ventes comparables, celles que notre observatoire publie commune par commune, fondent une estimation défendable.
Les dettes déductibles
Se déduisent les dettes existant au 1er janvier, effectivement supportées par le redevable et afférentes aux biens taxables, notamment l’emprunt contracté pour l’acquisition, les travaux d’amélioration, de construction ou d’agrandissement, les dépenses d’entretien et la taxe foncière. Lorsque le patrimoine taxable dépasse cinq millions d’euros et que les dettes excèdent 60 % de sa valeur, la fraction excédentaire n’est retenue que pour moitié.
Le barème et la décote
- Jusqu’à 800 000 €, fraction exonérée
- De 800 000 € à 1 300 000 €, 0,50 %
- De 1 300 000 € à 2 570 000 €, 0,70 %
- De 2 570 000 € à 5 000 000 €, 1,00 %
- De 5 000 000 € à 10 000 000 €, 1,25 %
- Au-delà de 10 000 000 €, 1,50 %
Entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote égale à 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable atténue l’entrée dans l’impôt.
Deux exemples chiffrés
Une villa détenue en direct, d’une valeur nette de 3 000 000 €, sans dette, supporte un IFI annuel de 15 690 €. Un patrimoine immobilier net de 6 000 000 € en supporte 48 190 €. Ces montants s’entendent avant réductions et plafonnement.
Plafonnement, réductions et déclaration
Le plafonnement, qui limite le total de l’IFI et des impôts sur le revenu à 75 % des revenus de l’année précédente, est réservé aux redevables domiciliés en France, sauf pour le non-résident qui tire de France l’essentiel de ses revenus. Les dons à certains organismes d’intérêt général ouvrent une réduction d’impôt de 75 % de leur montant, dans la limite de 50 000 €.
L’IFI se déclare au printemps, sur l’annexe 2042-IFI jointe à la déclaration de revenus. Un non-résident sans revenus de source française la dépose avec le formulaire d’identification 2042-IFI-COV. L’avis d’impôt parvient en août, pour un paiement à la mi-septembre.
Le mode de détention, en direct ou en société, et la part du financement à crédit se décident avec votre notaire et votre conseil fiscal, avant la signature. Nous vous accompagnons pour acheter sur la Côte d’Azur en intégrant ces données dès la négociation.
Ce guide décrit le cadre général français à titre informatif, d’après la brochure pratique de la Direction générale des finances publiques, impots.gouv.fr et le Bulletin officiel des finances publiques, relus le 27 octobre 2026. Les règles évoluent et dépendent de votre situation, et seul votre conseil établit le calcul définitif.