Notaire, sécurité immobilière, successions et cryptomonnaies

00:16 · Arthur Merlino

Bienvenue dans Savoir-Faire. Ici, on met en lumière tous les métiers liés à l’immobilier. Aujourd’hui, un épisode consacré au notariat, avec Maître Senequier. C’est grâce à elle que nos transactions immobilières sont sécurisées. Bonjour Chloé, merci de nous accueillir dans tes bureaux. Je te laisse te présenter.

00:34 · Chloé Senequier

Je suis Chloé Senequier, notaire à Nice. J’ai fait toutes mes études à Nice et, en 2018, nous avons eu une création d’étude grâce à la loi Macron. C’était parmi les premières créations. Nous nous sommes installés à deux notaires, avec mon associé Mathieu Larere. Cela fait huit ans, et depuis nous avons suivi un développement positif.

00:59 · Arthur Merlino

À quel moment interviens-tu en tant que notaire dans une transaction immobilière ?

01:02 · Chloé Senequier

Nous intervenons dans tous les actes importants de la vie, pour en assurer la sécurité juridique. Il y a deux pôles principaux : l’immobilier et le droit de la famille. L’immobilier, ce sont les achats, les ventes, les prêts. Le droit de la famille est très varié : nous intervenons dans les successions, les donations, les contrats de mariage, les divorces, même les adoptions, et maintenant les reconnaissances de filiation dans le cadre d’une PMA. Nous avons donc beaucoup de sujets variés.

01:34 · Arthur Merlino

Quelles vérifications réalises-tu pour une transaction immobilière ?

01:38 · Chloé Senequier

Nous vérifions toutes sortes de choses, pour assurer la sécurité juridique de notre acte. Le titre de propriété du vendeur, bien sûr, et toutes les formalités administratives. Y a-t-il des particularités au niveau de l’urbanisme ? Les diagnostics ? Le but est d’indiquer à l’acquéreur ce qu’il peut y avoir comme anomalies, quelles en sont les conséquences, et de donner le meilleur devoir de conseil qui soit. Normalement, quand notre acte est régularisé, il ne doit pas y avoir de difficultés derrière.

02:18 · Arthur Merlino

Et plus précisément pour les copropriétés, comment ça se passe ?

02:21 · Chloé Senequier

Les copropriétés, c’est notre lot quotidien, nous en faisons beaucoup. La plupart du temps, il y a un syndic de copropriété qui gère l’immeuble, à qui nous demandons toutes sortes de documents. Depuis la loi de 2015, l’acquéreur doit avoir tous ces documents pour disposer de toutes les informations et décider en âme et conscience. Il y a les assemblées générales des trois dernières années, que nous étudions, et tous les éléments financiers. Nous devons pouvoir dire à l’acquéreur ce qu’il sera amené à payer dans le futur, en matière de charges comme de travaux. Y a-t-il des procédures particulières ? Pour qu’il ait, encore une fois, toutes les informations, et que nous puissions lui dire s’il faut y aller ou non, et quels sont les risques.

03:08 · Arthur Merlino

Jusqu’où conseilles-tu tes clients ?

03:10 · Chloé Senequier

Le devoir de conseil du notaire va loin, il engage. Nous avons une grosse responsabilité par rapport à cela. Nous devons vraiment anticiper les problèmes et donner une analyse juridique de ce que nous avons étudié : quels peuvent être les risques. Nous devons aussi connaître l’objectif de l’acquéreur pour le conseiller au mieux, et savoir si, entre l’étude que nous avons faite et ce qu’il veut faire, tout va pouvoir correspondre et qu’il n’ait aucune difficulté derrière.

03:39 · Arthur Merlino

Es-tu souvent le notaire de l’acquéreur, du vendeur, ou des deux ?

03:45 · Chloé Senequier

On peut effectivement être notaire des deux parties, puisque la particularité du notaire, c’est qu’il est impartial. Nous devons absolument traiter de la même manière le vendeur et l’acquéreur. Même quand nous sommes le notaire d’une seule partie, nous devons traiter le dossier en toute impartialité. Il n’y a donc aucune difficulté à ce que nous soyons seul notaire. Parfois, nous sommes le notaire de l’acquéreur seulement, ou du vendeur seulement, et nous travaillons de toute façon ensemble entre notaires. Nous n’avons aucune difficulté à travailler en concours, comme nous l’appelons entre nous.

04:17 · Arthur Merlino

À quoi correspondent les frais de notaire ?

04:20 · Chloé Senequier

Ce que l’on appelle les frais de notaire, ce sont d’abord toutes les taxes que l’on va payer à l’État. Les débours, ce sont tous les documents que nous sommes amenés à demander et qui ont un prix. Et il y a nos émoluments, qui représentent finalement une minorité par rapport au reste.

04:38 · Arthur Merlino

Le tarif du notaire est réglementé par l’État. Comment sont calculés les frais ?

04:43 · Chloé Senequier

Tout à fait, surtout pour les transactions immobilières : c’est un tarif réglementé par l’État. Vous pouvez aller voir n’importe quel notaire en France, le tarif sera toujours le même. Pour d’autres actes, il peut y avoir des honoraires libres, mais la plupart des actes sont réglementés. On ne peut donc pas choisir arbitrairement le tarif pour un client ou pour un autre. C’est uniforme pour tous les clients et tous les notaires.

05:08 · Arthur Merlino

S’il y a deux notaires sur la transaction, cela double-t-il les frais ?

05:12 · Chloé Senequier

Non, pas du tout. Nous nous partageons ensuite les frais, mais cela reste neutre pour le client.

05:20 · Arthur Merlino

Vaut-il mieux transmettre de son vivant ou attendre la succession ?

05:24 · Chloé Senequier

Nous faisons une analyse patrimoniale : les gens viennent nous voir pour que nous puissions leur dire s’il y a un intérêt à transmettre de leur vivant. Cela peut être très intéressant pour une question fiscale, qui est la préoccupation la plus importante dans la gestion de patrimoine, et pour anticiper en amont, notamment par une donation avec réserve d’usufruit. Cela peut permettre aux enfants de n’avoir rien à traiter au moment de la succession, et de payer beaucoup moins de taxes.

05:56 · Arthur Merlino

Peux-tu nous expliquer le mécanisme de la donation avec réserve d’usufruit ?

06:01 · Chloé Senequier

Cela se fait la plupart du temps entre des parents et leurs enfants. Les parents sont propriétaires d’un bien. Ils vont donner la nue-propriété à leurs enfants et se garder l’usufruit, c’est-à-dire qu’ils conservent la jouissance du bien, la maîtrise du bien. Avec cette donation, les taxes ne sont calculées que sur la valeur en nue-propriété du bien : on paie des taxes sur une valeur moindre que celle qui aurait été retenue au moment de la succession. C’est donc une anticipation très intéressante. Cela nécessite quand même une analyse, puisqu’il y a ensuite des incidences : une fois qu’on a donné, on n’est plus libre de vendre seul, on vend avec les enfants. Il faut donc qu’il y ait une bonne entente. C’est pour cela qu’il est important qu’ils viennent nous voir, et que nous puissions leur dire si, dans leur cas, on le fait ou non, en leur donnant tous les conseils.

06:53 · Arthur Merlino

Existe-t-il un dispositif juridique qui protège le conjoint survivant ?

06:56 · Chloé Senequier

Aujourd’hui, la loi elle-même protège déjà le conjoint : il a des droits légaux. Ces droits sont différents selon qu’il s’agit d’une famille classique ou d’une famille recomposée. Dans le cadre d’une famille recomposée, la loi ne va pas forcément protéger aussi bien le conjoint. Il devient alors intéressant d’apporter d’autres dispositifs : le choix du régime matrimonial, que l’on peut étudier, ou une donation entre époux. Nous faisons une analyse, parce qu’aujourd’hui les familles sont très différentes. Il y a des dispositifs déjà en place de par la loi, notamment au niveau du logement, mais ils peuvent venir nous voir pour que nous les conseillions sur d’autres dispositifs à ajouter.

07:46 · Arthur Merlino

Nous sommes à Nice, avec beaucoup d’acquéreurs internationaux. Cela t’arrive-t-il souvent de faire des transactions avec des étrangers ?

07:57 · Chloé Senequier

Oui, beaucoup, surtout sur la Côte d’Azur, et de plus en plus. Nous gérons les clients en anglais pendant tout le dossier. Depuis le Covid, les notaires sont équipés pour la visioconférence et la signature électronique. Cela nous permet, pour tous les gens qui sont à l’étranger et qui ne peuvent pas ou ne veulent pas se déplacer, de tout faire à distance, par visioconférence et signature électronique. Nous échangeons en anglais, puis un traducteur assermenté intervient pour faire une traduction complète : nous nous assurons ainsi que c’est un traducteur impartial qui intervient pour le client. Cela arrive très souvent, et parfois nous ne voyons jamais le client autrement qu’en visioconférence. Cela se passe très bien.

08:46 · Arthur Merlino

Les documents sont donc traduits, et la personne n’est pas obligée de venir en France ?

08:50 · Chloé Senequier

Tout à fait. Elle peut ne jamais venir, en tout cas pour les actes de droit immobilier. Pour le droit de la famille, nous faisons des procurations dites authentiques, mais cela peut aussi se faire par visioconférence. Nous avons donc très souvent des gens qui ne se déplacent pas.

09:07 · Arthur Merlino

C’est une nouveauté : peut-on acheter des biens immobiliers avec de la cryptomonnaie ?

09:11 · Chloé Senequier

Oui. Nous avons été consultés plusieurs fois par des clients, donc nous nous y sommes intéressés. Il y a surtout deux sujets. D’abord la traçabilité : nous devons avoir l’origine de tous les fonds, c’est très important, et ce sont des fonds assez difficiles à retracer. Nous faisons donc intervenir une société, en parallèle, pour assurer cette traçabilité. Elle s’assure aussi de la stabilité du cours entre le moment où l’on signe l’avant-contrat et la vente, pour que la personne ne perde pas d’argent en cas de fluctuations. Ensuite, nous ne pouvons recevoir un prix qu’en euros : il faut donc s’occuper de la conversion. Des sociétés s’en chargent, et cela nous permet de régulariser et de permettre à un client d’acheter un bien immobilier avec sa cryptomonnaie, le prix restant bien sûr en euros pour le vendeur. C’est donc possible, et nous sommes de plus en plus consultés là-dessus.

10:12 · Arthur Merlino

Merci d’avoir répondu à toutes nos questions.

10:14 · Chloé Senequier

Merci à vous. J’espère vous avoir donné toutes les informations utiles.