Ce qu’on ne vous dit pas sur l’immobilier neuf

00:00 · Nicolas Viale

On aurait besoin en France, pour rattraper le gap et arriver à loger tout le monde dans de bonnes conditions, décentes, dans des logements modernes, adaptés au mode de vie moderne et moins énergivores, d’une production constante de 450 000 à 500 000 logements par an. Aujourd’hui, honnêtement, on en est très très loin.

00:20 · Arthur Merlino

Bienvenue dans Savoir-Faire. Ici, on met en lumière tous les métiers liés à l’immobilier. Aujourd’hui, on reçoit Nicolas. C’est l’un des experts les plus reconnus en France dans l’achat de neuf. Bonjour Nicolas.

00:30 · Nicolas Viale

Bonjour.

00:32 · Arthur Merlino

Merci d’avoir accepté l’invitation.

00:34 · Nicolas Viale

Merci à vous pour l’invitation dans Savoir-Faire.

00:36 · Arthur Merlino

Avec plaisir. Nicolas, je te laisse présenter ton parcours et ton métier.

00:41 · Nicolas Viale

Alors, mon parcours ne date pas d’hier. Ça fait plus de 35 ans que je suis dans la vente et la commercialisation de programmes neufs avec ma société. Globalement, je viens de la promotion immobilière, puis j’ai choisi de bifurquer vers la commercialisation pour les promoteurs, et nous sommes spécialisés dans la vente en l’état futur d’achèvement. Quand on me demande ce que je fais, je dis que je vends des biens qui n’existent pas, qui ne m’appartiennent pas, à des gens que je ne connais pas. C’est un peu simplifié, mais c’est un peu ça. Nous vendons des biens qui n’existent pas encore et qui ne nous appartiennent pas, bien sûr, puisqu’ils sont construits par les promoteurs, à des clients qui cherchent à se loger dans le neuf et que l’on ne connaît pas encore.

01:17 · Arthur Merlino

Et justement, c’est quoi, la VEFA ?

01:21 · Nicolas Viale

La VEFA, c’est la vente en l’état futur d’achèvement. C’est-à-dire que nous allons intervenir pour un promoteur avant qu’il lance sa commercialisation, ou au moment du lancement de sa commercialisation, pour l’aider à trouver et qualifier des acquéreurs sur son programme. Parce que pour réaliser un programme, le promoteur a besoin d’avoir des contrats de réservation. Il a besoin, je le fais très court, d’avoir prévendu 50 % du montant de ses appartements avant de commencer à signer des actes et à commencer les travaux.

01:50 · Arthur Merlino

Et c’est quoi, les avantages du neuf comparé à l’ancien ?

01:55 · Nicolas Viale

Justement, c’est le fait qu’il n’existe pas encore et qu’on peut encore le modifier. On fait régulièrement des sondages auprès de notre base de données de clients, et on retrouve trois premiers critères quand on leur demande pour quelles raisons ils veulent investir dans le neuf. Un : le confort. C’est plus confortable aujourd’hui, avec toutes les normes, d’habiter dans le neuf. Deuxièmement, la sécurité : beaucoup plus de sécurité dans le neuf. Troisièmement, très important, la possibilité de personnaliser l’appartement, de choisir les matériaux, de déplacer les cloisons, de le redistribuer un peu. Ensuite, bien sûr, on va avoir derrière les frais notariés, les dispositifs fiscaux et tout le reste. Mais ces trois premiers critères, confort, sécurité et possibilité de personnaliser l’appartement, sont les trois qui reviennent régulièrement dans le discours de nos clients.

02:39 · Arthur Merlino

Et c’est quoi, les garanties qu’on a dans le neuf quand on achète ?

02:42 · Nicolas Viale

On en a un maximum. Il y a à peu près sept niveaux de garantie repérés dans le neuf. Le premier, c’est ce qu’on appelle la garantie zéro risque dans notre jargon : la garantie financière d’achèvement. Vous achetez un logement qui n’est pas encore construit ; qu’est-ce qui vous assure que la construction va aller à son terme ? Justement la garantie financière d’achèvement, qui a été donnée par une banque et qui garantit que même en cas de faillite d’un promoteur, ou de problème sur un chantier, pas nécessairement une faillite mais un chantier qui n’arrive pas à terme, on a vu ça pendant le Covid avec des entreprises du BTP qui n’arrivaient plus à se remonter, il y a une banque qui arrive et qui va mener la construction à son terme, tel que ça a été convenu entre le promoteur et le client, en respectant le cahier des charges, les plans, le descriptif des prestations, tout cela. Donc ça, c’est le premier niveau de garantie : la GFA, la garantie financière d’achèvement, notre fameuse garantie zéro risque. Ensuite, on a plein d’autres niveaux de garanties qui rentrent en ligne de compte. On a la garantie de parfait achèvement à la livraison, on a une garantie d’isolation phonique, on a la garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement qui ont été installés dans l’appartement. Et enfin, la plus connue, la fameuse garantie décennale, qui pendant dix ans va garantir tout ce qui peut porter atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination. Ceci pendant dix ans, et toutes ces garanties sont transférables aux différents acquéreurs du même logement.

04:06 · Arthur Merlino

Ça rassure quand même beaucoup le client quand il achète dans le neuf.

04:10 · Nicolas Viale

Il n’y a pas plus formaté, contrôlé et sécurisé qu’une vente en l’état futur d’achèvement. D’une part, il y a un historique qui a évolué pendant toutes ces années, et le législateur considère qu’un acquéreur dans le neuf n’est pas un spécialiste de l’immobilier, alors qu’un promoteur, lui, est un spécialiste de l’immobilier. Donc le législateur a légiféré pour protéger l’acquéreur par rapport au promoteur. Tout ceci est super encadré.

04:35 · Arthur Merlino

C’est vrai que parfois on peut se dire : si le promoteur arrête les travaux parce qu’il a une défaillance dans son entreprise, on peut avoir peur que le projet ne voie jamais le jour.

04:53 · Nicolas Viale

La GFA est là. Et alors, ça arrive rarement. Ça arrive rarement parce que pour obtenir sa GFA, non seulement il faut avoir réalisé 50 % de prévente, mais il faut également que la banque ait vérifié que le bilan tienne bien la route, que les entreprises qui vont travailler aient elles-mêmes des bilans qui tiennent bien la route. Tout est validé par la banque, prévalidé par la banque, qui va accorder sa GFA. Donc globalement, quand un projet passe chez le notaire pour la réalisation des actes notariés, ça veut dire que la GFA est là, puisqu’elle est obligatoire. Ça veut dire que le projet est sécurisé et que toutes les entreprises ont été prévalidées par la banque.

05:30 · Arthur Merlino

Justement, c’est un bien qui n’existe pas encore. Si je veux passer d’un deux-pièces à un trois-pièces, jusqu’à quel moment c’est encore possible ?

05:42 · Nicolas Viale

Dans l’absolu, c’est toujours possible, parce que même si l’appartement est livré, on peut toujours casser pour refaire. Il y a une question de coût qui vient autour de ça. Si on veut le faire intelligemment, il faut le faire à l’étape du lancement commercial, parce que là on travaille vraiment sur un plan papier. Les appels d’offres n’ont généralement pas encore été réalisés. On a encore la possibilité de tout modifier pour des sommes qui restent tout à fait sous contrôle. Plus on avance dans la construction, plus, je ne veux pas dire que ça devient impossible, mais plus ça devient compliqué, plus ça devient cher, il y a un aspect coût qui est lié à ça, et plus ça peut vous faire renoncer à votre projet. Mais globalement, si le changement c’est de remplacer une douche par une baignoire ou de déplacer une cuisine d’un angle sur l’autre, c’est réalisable, et très facilement. Et puis ensuite, surtout, vous pourrez choisir les matériaux. Vous pourrez choisir les carreaux de sol, le revêtement mural, les faïences de la salle de bain. En termes de décoration, on pourra faire beaucoup de choses. Ça, c’est important.

06:42 · Arthur Merlino

Et en plus de ça, je crois que les frais de notaire sont amoindris dans le neuf.

06:46 · Nicolas Viale

Les frais notariés, c’est important. Dans le neuf, ils sont à 3 %, là où dans l’ancien ils sont de 8 %. Quand on parle de frais notariés, on parle des frais que l’on paye chez le notaire au moment de la réalisation de la vente, au moment où on signe les actes authentiques. Il faut savoir qu’une partie de ces frais sont les émoluments du notaire, et ils sont très faibles, et que le reste, ce sont uniquement des taxes et des droits de mutation que l’on paye et qui vont directement à l’État. Dans le neuf, ils sont réduits, 3 % par rapport à 8 % dans l’ancien. Pourquoi ? Parce que l’État considère que le neuf, c’est un moteur économique. Parce que ça génère des emplois, parce que ça génère de la TVA, 20 % de TVA compris dans le prix d’un logement neuf, parce que ça fait tourner toute une industrie liée à l’immobilier, le BTP, les services liés au BTP et à la construction, l’ameublement, tout ce qui vient derrière. C’est un vrai moteur économique, et pour inciter les investisseurs à aller dans le neuf plutôt que dans l’ancien, on va leur faire des frais notariés réduits. À noter : le promoteur, souvent en phase de lancement commercial, va offrir les frais notariés aux premiers acquéreurs, parce qu’il a très vite besoin de réaliser ses premières ventes pour avoir ses 50 %.

08:00 · Arthur Merlino

Et en plus de ça, est-ce qu’il y a des régimes avantageux quand on achète dans le neuf ?

08:06 · Nicolas Viale

Au-delà des frais réduits, il y a deux familles de dispositifs, financiers et fiscaux, qui vont favoriser les acquéreurs d’un bien neuf. Au niveau financier, le plus connu, c’est le PTZ, qui est plus développé dans le neuf que pour une acquisition dans l’ancien, destiné au primo-accédant. Ensuite, si vous faites du montage de crédit multipalier, vous avez d’autres formules de crédit qui sont plus adaptées pour le neuf et les primo-accédants que dans l’ancien. Et puis ensuite, on a des dispositifs simplement fiscaux, comme le statut de bailleur privé qui a été adopté récemment, comme le dispositif de déficit foncier, et d’autres dispositifs qui sont liés aux investisseurs qui vont acheter un appartement et le remettre dans le parc locatif. Pourquoi est-ce important ? Parce que le neuf, c’est également un moyen qui nous permet petit à petit de renouveler le parc locatif en France et de l’améliorer, de remplacer des logements vétustes par des logements neufs, de dégager ces logements vétustes pour qu’ils partent à la rénovation et qu’ils reviennent avec un DPE meilleur.

09:08 · Arthur Merlino

Surtout qu’on a besoin aussi de beaucoup de logements en France.

09:15 · Nicolas Viale

Vaste débat. Oui, on aurait besoin en France, pour rattraper le gap et arriver à loger tout le monde dans de bonnes conditions, décentes, dans des logements modernes, adaptés au mode de vie moderne et moins énergivores, d’une production constante de 450 000 à 500 000 logements par an. Aujourd’hui, honnêtement, on en est très très loin. Il y a eu des périodes où on s’approchait des 300 000, ce qui était déjà pas mal. Mais aujourd’hui, on en est très loin. On est en dessous des 100 000 aujourd’hui.

09:42 · Arthur Merlino

Et pourquoi ? C’est dû à quoi, tout ça ?

09:45 · Nicolas Viale

Deux années de crise et de non-interventionnisme pour régler cette crise, qui ont fait que la situation s’est dégradée. Et puis ensuite, une crise qui dépasse la crise de l’immobilier, qui est également une crise transversale, économique, qui est également une crise politique, et puis une crise de l’habitat en général. Donc tant qu’on n’aura pas mis en place des moyens de parer aux freins qui sont aujourd’hui sur le marché, tout le marché est grippé, tant qu’on n’aura pas levé ces freins, ça ne commencera pas à se remettre en place. Et quand bien même ça commencerait à se remettre en place : échéances électorales, délai de remise en route des chantiers. Ça prend deux ans de mettre un chantier en place. Tout cela va nous prendre un certain temps pour revenir à un volume de production et de vente qui était ce qu’on pouvait avoir avant le Covid, en 2019 par exemple. Pas de retour à la normale avant 2028, 2029, voire 2030, en fonction des échéances électorales.

10:44 · Arthur Merlino

Et pour 2026, c’est quoi, tes perspectives ?

10:46 · Nicolas Viale

Une année qui ne sera certainement pas meilleure que 2025, parce que la crise perdure. Aujourd’hui, tout reste flou. En revanche, ce qui va être intéressant pour 2026, c’est qu’aujourd’hui tout le monde est obligé de réagir, de s’adapter. Donc 2026 va être l’année où on va voir de gros mouvements au niveau des grands acteurs du secteur, comme les promoteurs. On va voir des fusions, on va voir des acquisitions, on va voir une redistribution du foncier entre promoteurs. On va voir également de nouveaux modèles économiques se poser sur les programmes immobiliers, des refontes de bilans. En fin de compte, les promoteurs vont revoir leur manière de négocier le foncier, vont revoir leur manière de monter les opérations. Et avec un petit coup de pouce de l’État pour une simplification des normes et un dispositif d’investissement qui tienne vraiment la route, je pense que petit à petit tout devrait se remettre en marche.

11:35 · Arthur Merlino

Parce qu’en ce moment, du coup, le marché du neuf va mal.

11:39 · Nicolas Viale

Le marché du neuf va très mal. Si on regarde les chiffres de production et de vente de logements neufs au troisième trimestre 2025, à date aujourd’hui, on s’aperçoit que ces chiffres sont 40 à 45 % en dessous de ce qu’ils devraient être. Donc oui, ce n’est pas bon. Honnêtement, ce n’est pas bon. Et au-delà du fait que ce ne soit pas bon sur un plan économique pour le secteur, ce n’est pas bon pour le logement en général. Ça veut dire moins de logements sur le marché. Ça veut dire qu’aujourd’hui, si vous êtes locataire dans un appartement, vous ne bougez pas. Vous restez dans votre appartement, vous ne changez pas de location. Si vous êtes locataire et que vous pouvez devenir propriétaire, il n’y a pas assez de stock. C’est vraiment une crise de l’offre. Donc surtout vous ne bougez pas, vous restez dans votre appartement. Et si vous êtes propriétaire, pareil, il n’y a pas assez d’offre, vous ne bougez pas. Tout est grippé, le marché est bloqué, et il faut vraiment mettre en place les outils et dispositifs pour débloquer ce marché.

12:28 · Arthur Merlino

Alors du coup, si on revient sur les acquéreurs, il y a vraiment un avantage à acheter au lancement d’un programme ?

12:33 · Nicolas Viale

C’est le jeu. Plus on intervient en amont dans le lancement commercial d’un programme, plus c’est avantageux pour les acquéreurs. Et les acquéreurs le savent bien. Globalement, en lancement de programme, plusieurs paramètres. On intervient sur ce qu’on appelle dans notre jargon la grille de prix de lancement, c’est-à-dire la première grille de prix qui a été mise en place par le promoteur, avant qu’éventuellement elle ne soit réindexée, parce que des grilles de prix sont réindexées. Plus les travaux évoluent, plus le prix des appartements évolue également. Alors, pas de beaucoup : ça peut être de 1, 2, voire 3 %. Mais quand même, la grille de prix de lancement reste la grille de prix la plus avantageuse. En plus, pendant qu’on est en lancement commercial, c’est là que le promoteur a besoin de booster ses ventes. Donc souvent, on va avoir des mécaniques d’aide à la vente, comme on dit dans notre jargon. Une aide à la vente, c’est quelque chose qui va provoquer une décision d’achat de la part d’un acquéreur par rapport à une offre spéciale. L’aide à la vente, ça peut être les frais notariés offerts, ça peut être une réduction de 3 000 ou 4 000 euros par pièce, ça peut être une cuisine offerte également pour un investisseur. Donc on va avoir, en étape de lancement, toutes ces aides à la vente qui vont accompagner la grille de prix de lancement. Et enfin, quand vous êtes en lancement commercial, si vous voulez transformer votre appartement, transformer votre trois-pièces en deux-pièces ou votre quatre-pièces en trois-pièces, si vous voulez changer les plans, c’est le meilleur moment. C’est là que ça vous coûtera le moins cher, voire, dans le cadre d’une négociation sympathique avec le promoteur, que ça vous sera offert par le promoteur.

14:04 · Arthur Merlino

Et sur ces dix dernières années, ou même les prochaines qui arrivent, le prix de l’immobilier neuf a augmenté.

14:12 · Nicolas Viale

Il augmente toujours, j’ai envie de dire malheureusement, et par rapport à deux facteurs. Le premier facteur, c’est la rareté du foncier. Le foncier devenant, sur certaines zones, ce qu’on appelle les zones tendues, les grandes villes et les grandes agglomérations, le foncier devenant rare, ou les PLU n’évoluant pas, donc contribuant à la rareté du foncier, on a ce premier paramètre : les prix des terrains augmentent. Et l’impact du prix d’un terrain sur un bilan de promoteur, c’est entre 20 et 25 %. Sur certaines zones tendues, il est au-delà des 25 %. Il peut aller à 30, 35, 40 % voire plus, et ce n’est pas normal. Deuxième paramètre qui contribue à l’évolution des prix à la hausse, c’est les normes. Aujourd’hui, le neuf est une plateforme d’expérimentation de la norme environnementale ; on en est à des niveaux de normes qui coûtent très très cher à construire et qui, en plus, sont évolutives. On a des jalons : aujourd’hui, on est sur la réglementation environnementale 2020, mais jalon 2027, alors qu’il y a peu de temps on était à 2025. Qu’est-ce qui se passe quand je passe de 2025 à 2027 ? Je dois une isolation renforcée, je dois des éléments d’équipement plus performants.

15:19 · Arthur Merlino

Et tout cela a un coût.

15:23 · Nicolas Viale

Tout cela a un coût, tant au niveau de l’équipement et des matériaux qu’au niveau de la mise en œuvre. Il faut également des sachants qui vont savoir travailler ces matériaux, des entreprises qui savent le faire. Donc in fine, plus on avance, plus les prix augmentent. C’est pour ça que, parmi les demandes qui ont été faites par les professionnels du secteur, il y a cette demande de simplification des normes. On dit : arrêtez de nous faire évoluer ces normes. On arrive à construire aujourd’hui des logements adaptés au mode de vie moderne, très confortables et pas énergivores. On commence juste à maîtriser le coût. Laissez-nous sur ce palier-là au moins pendant une dizaine d’années, qu’on ait une lecture favorable, et après, dans dix ans, on voit si on fait évoluer la chose ou pas.

16:03 · Arthur Merlino

Est-ce qu’on a les mêmes normes dans les pays à côté ?

16:08 · Nicolas Viale

Ah, non, carrément non. Nous, on est à la pointe, j’ai envie de dire, on est à la pointe de la norme. Donc je ne sais pas si c’est bien ou si ce n’est pas bien. C’est bien, on est à la pointe de la norme, mais on a les logements qui coûtent le plus cher à construire. En France, demain, vous faites arriver un promoteur italien ou un promoteur espagnol, il ne va pas comprendre, il ne va pas y arriver. Chez eux, c’est beaucoup plus simple, et ils s’en sortent très bien quand même. Ils ont quand même des logements qui sont peu énergivores, voilà, mais ils ne vont pas là où aujourd’hui nous allons. Donc c’est une bonne chose sur un plan ingénierie et sur un plan environnemental : nous sommes allés très loin. À l’image des voitures, par exemple, nous sommes allés très loin. On n’ira pas plus loin. On peut toujours, mais ça va nous coûter très cher. Je pense que c’est le moment de prendre une bonne respiration et puis de s’arrêter un petit peu.

17:00 · Arthur Merlino

Ouais, de calmer un peu les normes.

17:05 · Nicolas Viale

Simplification des normes. C’est ça. Ça tient vraiment en trois mots.

17:09 · Arthur Merlino

Et est-ce que c’est intéressant d’acheter du neuf quand on est primo-accédant ?

17:13 · Nicolas Viale

Ah, oui, c’est plus intéressant d’acheter dans le neuf que dans l’ancien. D’abord, le bien sera plus facile à financer. Le banquier, lui, manie des paramètres qui sont très très simples. Il dit : le primo-accédant va avoir un peu d’apport personnel, de sa part ou de la part de sa famille, qui voudra utiliser une mécanique de donation. Donc il y aura un apport personnel. Pour la banque, cet apport personnel, c’est plus intéressant qu’il aille dans du mètre carré noble, ou dans un parking, plutôt que dans 8 % de frais notariés.

17:46 · Arthur Merlino

Oui, bien sûr, clairement, voire des frais notariés offerts.

17:49 · Nicolas Viale

Donc bien sûr, le banquier va favoriser un achat dans le neuf par rapport à un achat dans l’ancien. Ensuite, une fois de plus, le primo-accédant, c’est quelqu’un qui a toujours des besoins très spécifiques. C’est son premier achat, donc il est très regardant, il a des multicritères non négociables. Et s’il faut adapter les plans, on sera en mesure d’adapter les plans. Pour nous, ce sont les ventes les plus délicates, pas les plus compliquées, mais les plus délicates. Et on est vraiment très très contents d’arriver à répondre aux besoins d’un primo-accédant, parce que non seulement c’est quelqu’un qui va avoir un logement adapté à ses critères, mais en plus de ça, quand vous avez goûté au confort du neuf et à la qualité du neuf, au fait que l’appartement n’a jamais été habité, qu’il est propre quand vous rentrez dedans, que vous avez mis les couleurs que vous voulez, les carrelages qui vous plaisent, quand vous avez goûté une fois au neuf, je n’ai pas envie de dire que vous achetez tout le temps du neuf, mais pas loin. Quand vous avez goûté une fois au neuf, ça devient très très addictif.

18:45 · Arthur Merlino

Et c’est quoi, les points à bien regarder dans un contrat en VEFA ?

18:51 · Nicolas Viale

Tous. Il faut tout bien regarder dans un contrat VEFA. Ce qu’il faut comprendre, c’est, je reviens un peu sur l’histoire du législateur qui a cherché à protéger l’acquéreur, n’étant pas un professionnel du neuf, par rapport au promoteur qui, lui, est réputé professionnel du neuf : ils ont créé un ensemble de règles, et ces règles, ils les ont retranscrites dans un code qui s’appelle le code de la construction et de l’habitation, le CCH. On s’y réfère souvent dans notre jargon, et dans les articles L. 261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Tout ce qu’on retrouve dans le contrat de réservation vient de ce CCH et vient de ces articles. Souvent, ce sont des copiers-collés.

19:29 · Arthur Merlino

D’accord.

19:30 · Nicolas Viale

Et ils ont pour but de protéger l’acquéreur. Donc c’est vraiment très très bien. Ensuite, il faut regarder toutes les clauses du contrat de réservation. Si jamais il y a eu un accord avec le promoteur, tiens, je vous offre les frais notariés, tiens, je mets une porte pour boxer le garage, tiens, je vous offre une cuisine, il faut que tout cela soit retranscrit dans le contrat de réservation. Un contrat de réservation, ce n’est pas un compromis, ce n’est pas deux ou trois pages. Il va y avoir le contrat proprement dit, l’accord sur la chose et le prix, et le moyen de paiement, avec les échéanciers, on en reparlera peut-être tout à l’heure. Ensuite, on va signer également le descriptif des prestations. On va signer le plan de l’appartement, le plan du parking, le plan de la cave s’il y a une cave, l’état des risques naturels. Au total, c’est entre 50 et 60 pages, de manière à faire une photo, mais vraiment à figer ce que l’on achète, le prix pour lequel on l’achète et la manière dont il sera terminé. De manière à ce que, quoi qu’il se passe dans le déroulement, dans la vie du chantier, ce que le client va in fine récupérer soit ce qui aura été convenu avec le promoteur au début.

20:30 · Arthur Merlino

Ouais, c’est ce qui a été écrit. Ça rassure vachement le client quand même.

20:33 · Nicolas Viale

C’est censé le rassurer. Je veux dire, on ne peut pas faire plus compliqué que ça. Vous avez signé 50 pages, 60 pages dans lesquelles tout est détaillé, même la dimension des carreaux, même le type de chauffage, la production d’eau chaude. C’est quand même carré. Et tout cela avec les garanties qui sont prévues dans le neuf : il y aura également les garanties mentionnées dedans.

20:52 · Arthur Merlino

Donc il y a vraiment tout pour rassurer et vraiment limiter le risque.

20:55 · Nicolas Viale

C’est une photo de ce que vous allez acheter. C’est vraiment une vente en l’état futur d’achèvement, on en revient au sens de la VEFA. Ça n’existe pas encore, je vends un bien qui n’existe pas, rappelez-vous. Et c’est vraiment une photo de ce qui a été convenu et de ce que vous allez acheter. Et cette photo, il faut qu’elle soit la plus nette possible. Il n’y a pas de flou dedans. Tout est net.

21:13 · Arthur Merlino

OK. Et comment ça se passe, le parcours d’un acquéreur dans le neuf ? Il y a la réservation ; après, au niveau des paiements, comment ça se passe ?

21:21 · Nicolas Viale

Alors, première étape bien sûr, la négociation ; ensuite la réservation ; ensuite, s’il y a une demande de financement, la mise en place du financement, qui est une condition suspensive, toujours dans le cadre de cette réglementation qui protège l’acquéreur. S’il n’obtient pas son financement, il récupère le dépôt de garantie qu’il a réalisé. S’il obtient le financement, on continue à avancer. On prépare le projet d’acte et les actes notariés. Le jour où on signe chez le notaire, à ce moment-là, l’acquéreur est censé payer l’appartement, mais payer uniquement en fonction d’un échéancier qui a été préétabli, qui sort du code de la construction et de l’habitation, et payer au fur et à mesure de l’avancement des travaux. C’est-à-dire que si les fondations sont en cours, il ne paiera jamais plus de 30 %. Si on en est au stade du hors d’eau hors d’air, il ne paiera jamais plus de 70 %. Et si on est au stade de la prélivraison, il paiera environ 90, 95 % ; les 5 derniers pour cent, il les paye au moment où on lui remet les clés. Mais tout est vraiment spécifié dans un échéancier précis. Il doit y avoir une dizaine d’appels de fonds le long de la vie d’un chantier.

22:27 · Arthur Merlino

OK. Et justement, quand tu as la livraison du bien, est-ce que tu as un conseil à donner ? Quand on récupère le bien, comment on fait pour vérifier que tout va bien ?

22:38 · Nicolas Viale

Alors, c’est une étape importante, la livraison des clés, parce que ce n’est pas juste tenez, regardez l’appartement, les clés, et puis au revoir, débrouillez-vous. Non, il va y avoir également plusieurs documents. Le promoteur va remettre à l’acquéreur bien sûr les clés. Il va lui montrer où se trouve sa boîte aux lettres, le garage, on va tout visiter. S’il y a un garage, une cave, les boîtes aux lettres, on va aller visiter la boîte aux lettres, visiter la cave, visiter le garage, visiter l’appartement. Il faudra faire le test : faire couler de l’eau, voir qu’il y a bien de l’eau, voir qu’il n’y a pas de fuite, essayer les volets roulants, laisser traîner les yeux un peu partout dans les coins, voir qu’il n’y a pas de petits défauts apparents. Si jamais il y a des défauts apparents, bien sûr, on remplit un procès-verbal et on note les défauts qui ont été relevés avec le promoteur, puisque le promoteur sera là. On note les défauts, et le promoteur a quinze jours, trois semaines pour remédier à ces défauts. Généralement, il le fait ; il est obligé de le faire de toute manière. Et puis ensuite, les garanties se mettent en place. C’est-à-dire qu’il peut y avoir des défauts cachés. Par exemple, je suis dans mon appartement, il y a une prise électrique qui ne marche pas. Je ne pouvais pas savoir qu’elle ne marchait pas, la prise électrique, le jour où j’ai récupéré les clés. Eh bien, c’est couvert par la fameuse garantie de parfait achèvement d’un an. Donc, une fois que je vois des vices cachés, ou qui n’étaient pas apparents lors de la livraison des clés, je les signale au promoteur, toujours en recommandé avec accusé de réception, doublé d’un petit mail, et le promoteur fait intervenir les entreprises qui étaient adjudicataires du lot sur le chantier pour réparer ces petits problèmes-là. Ensuite, on a des garanties de deux ans sur les biens d’équipement : un chauffe-eau qui s’arrête de marcher, une clim qui a des problèmes. Tout ceci est garanti pendant deux ans. On a une garantie également de confort d’isolation phonique pendant un an. Et surtout, on a cette fameuse décennale qui va garantir tout ce qui peut affecter la solidité de l’ouvrage, donc tout ce qui est structurel, ou le rendre impropre à sa destination, pendant dix années, tant au niveau des parties privatives que des parties communes de l’immeuble. C’est quand même assez évolué. Dans l’ancien, ça, vous ne l’avez pas. Ça n’existe que dans le neuf.

24:37 · Arthur Merlino

Dans le neuf, il y a vraiment tout pour rassurer la personne au final, et même l’accompagner.

24:43 · Nicolas Viale

C’est conforme à ce que vous désirez, c’est neuf, personne n’a jamais habité, tout est garanti. Qu’est-ce que vous voulez de plus ?

24:50 · Arthur Merlino

Voilà. Un dernier conseil ?

24:53 · Nicolas Viale

Un dernier conseil, oui. Nous, on voit ça tous les jours : des clients qui parfois sont tentés par le fait d’y aller tout seuls. Bon, allez, je veux acheter dans le neuf, c’est très simple, je vais aller sur les grandes plateformes de vente d’immobilier, je vais repérer les programmes et puis je vais me faire un peu cela tout seul, en solo, et ça va bien se passer. Alors bien sûr, moi j’ai un conseil à vous donner : c’est de vous faire accompagner. De vous faire accompagner soit par un spécialiste du neuf, un commercialisateur, soit par un agent immobilier. Pourquoi ? Parce qu’il y a des petites appréciations parfois de métier, de détails juridiques ou de quartier, des petits conseils qui peuvent vous faire déboucher sur un bon investissement plutôt que sur un investissement qui ne correspondrait pas à vos critères. Donc faites-vous accompagner. Ça ne vous coûtera rien en plus, puisque l’intervenant, lui, est réglé par le promoteur, par le vendeur. Mais globalement, ça vous permettra d’avoir une approche totalement indépendante des différents programmes qui sont disponibles sur le marché. Et souvent, un spécialiste du neuf va vous signaler d’autres petits programmes de petits promoteurs privés que vous n’auriez pas trouvés sur une place de marché classique. Donc en amont, nous, on aime bien intervenir de manière globale sur les projets de vie de nos clients. On discute beaucoup avec eux pour comprendre non seulement qui ils sont, mais comment ils vivent, quels sont leurs besoins et quels vont être leurs besoins dans deux ans ou dans trois ans, dans deux ans quand le programme sera livré, et on arrive à intégrer tout cela pour, in fine, les conseiller, les guider et les diriger vers les deux ou trois programmes qui seraient susceptibles de retenir leur attention, pour rentrer dans le cadre de leur projet futur à venir. Voilà : faites-vous accompagner, faites-vous guider par un spécialiste, c’est le meilleur moyen d’avancer dans vos projets.

26:45 · Arthur Merlino

Merci Nicolas.

26:46 · Nicolas Viale

Merci à vous.

26:47 · Arthur Merlino

On a appris beaucoup de choses aujourd’hui. Merci.

26:50 · Nicolas Viale

J’espère bien. Merci pour l’expérience.

26:53 · Arthur Merlino

Merci. C’était Savoir-Faire, et on se retrouve dans un prochain épisode.